中共濮阳市委、濮阳市人民政府

关于进一步加强物业管理工作的意见

（2015年11月26日）

为提升城市管理水平，改善人居环境，促进物业服务行业健康发展，根据国务院《物业管理条例》、《河南省物业管理条例》等有关法规政策，结合我市实际，制定本方案。

一、指导思想 

以党的十八大和十八届三中、四中全会精神为指导，以人民群众满意为标准，坚持民生优先、生态优先，通过属地管理，实现物业管理重心下移，努力解决物业服务和管理中的重点、热点、难点问题，建立长效管理机制，促进物业服务行业健康发展，加快建设富裕和谐美丽新濮阳。

二、总体目标

物业管理工作要以创新体制机制为核心，以提升服务质量为目标。通过3年时间，强化措施，分类推进，实现物业服务专业化、市场化、规范化，使市城区社区物业管理覆盖率达到100%，努力建设环境优美、安全有序、生活便利、文明和谐的宜居环境。

三、基本原则

（一）加强领导，齐抓共管。各级党委、政府高度重视，将物业管理工作纳入全市现代服务业、社区建设和社会管理体系，列入各区年度目标考核，大力扶持物业服务发展。各有关职能部门要各司其职，各负其责，密切配合，齐抓共管，形成工作合力。

（二）条块结合，属地管理。建立市级指导、区级负责、街道办事处和居委会具体抓的物业管理体制，立足基层，实现重心下移，切实解决物业管理中的问题。

（三）市场主导，政府扶持。坚持分类指导，对新建小区、已建成需提升小区、老旧小区等物业实行分类管理。对新建项目物业服务实行公开招投标，优选资质高、服务优的物业服务企业;对已建成需提升小区，指导物业服务企业巩固提升；对老旧小区进行改造，由街道办事处建立社区物业服务站，政府给予扶持;对保障性住房的物业管理，实行政府补贴政策;对创建成全国示范、省优、市优的物业项目，实行政府以奖代补政策。

四、重点工作

（一）规范新建项目物业服务的市场准入。各区政府（管委会）、市直有关部门要严把新建项目的物业市场准入关。对于新建项目的物业服务，开发企业在办理预售许可证前要完成前期物业管理招标，提高二级资质以上物业服务企业的比重。

（二）做好物业项目的承接查验工作。物业服务企业承接物业项目时，要按照规定对物业共用部位、共用设施设备进行查验。属于前期物业管理的，在辖区办事处的监督下，与开发建设单位共同做好查验工作；物业服务企业撤离后，有业主委员会的，档案资料移交给业主委员会，再由业主委员会移交给新选聘的物业服务企业;没有业主委员会的，可移交给社区居委会代管，待新的业主委员会成立后，由居委会移交；撤离的物业服务企业不得以业主拖欠物业费等任何理由不移交档案资料。

（三）完善物业用房配套设施建设。市规划、房管、城管执法等部门对物业服务用房、社区服务用房和公用服务设施用房的规划、设计及建设要严格把关。新建项目的开发企业应当按照国家规范标准配套建设公共用房。产权归全体业主所有.物业用房、社区用房不落实的，房管部门、国土部门不得办理房屋所有权证和国有土地使用证。物业用房、社区用房不得买卖和抵押，不经全体业主三分之二以上同意不得租赁。小区内配套建设的会所、幼儿园等，开发建设单位要明晰产权，并在小区内公示。

（四）支持扶持物业服务企业做大做强。各区（管委会）、市直各有关部门要增强服务意识，定期召开物业服务企业座谈会，听取意见和建议，解决物业服务企业经营和发展中遇到的困难和问题。发挥物业管理协会作用，开展经验交流，行业培训，全面提高从业人员素质。支持物业服务企业兼并重组，做大做强。支持物业服务企业拓展服务范围，组织充电桩、电子商务等惠民工程进小区。鼓励物业服务企业依据服务内容，服务质量、合同约定，依法依规合理调整收费标准。对物业服务企业管理的住宅小区，直接为业主服务的用水、用电实行优惠价格。

（五）建立提高物业服务费收缴率机制。引导业主主动缴纳物业服务费，履行物业服务合同。对欠缴物业费的，采取教育、行政、法律等手段催缴。对故意欠费的公职人员，由街道办事处确认后报所在单位从当事人收入中直接扣缴给物业企业，对故意欠费的其他人员列入社区服务对象“黑名单”，并将当事人欠缴物业费行为记入诚信档案。

（六）建立物业服务行业“红黑榜”制度。各级房管部门要建立和完善物业服务行业“红黑榜”制度，加大动态考核力度，奖优罚劣。对服务不佳、遭业主投诉较多，又不及时整改的，降低直至吊销资质；对于服务优良、群众满意度高的物业企业予以表彰。

（七）规范物业服务企业履行合同行为。物业服务企业签订《物业服务合同》后，要到辖区房管部门和街道办事处备案，主动接受监管。要在小区内推行物业服务“八公开”，即物业服务标准公开、业主委员会公开、收费项目标准公开、物业服务项目公开、公共水电费公开、项目负责人及人员配备公开、公共收益情况公开、综合执法进小区公开，划分服务区域，细化服务事项，健全服务制度，优化服务流程，公布24小时服务电话，一年至少开展两次业主满意度测评，广泛听取业主意见。认真落实《物业服务合同》，提高服务水平和质量。

（八）发挥业主委员会作用。区房管部门、街道办事处要把业主委员会的建设与构建和谐社区紧密结合。街道办事处、社区居委会要牵头做好业主委员会的选举成立工作，区房管部门要做好业主委员会的备案、培训、监督指导等工作。鼓励符合条件的社区党组织成员或居委会成员担任业主委员会主任。推行社区党支部、居委会、警务室、业主委员会、物业服务企业“五位一体”工作机制，建立联席会议制度，及时处理问题，积极构建和谐社区。

（九）落实“满天星”工程，实施小区监控全覆盖。加强城区住宅小区视频监控建设，对新建、已建成、老旧小区进出口、公共场所、治安复杂区域等重要部位安装高清监控探头，实现小区监控全覆盖。每个小区要设立监控室，明确人员，实行24小时值班制度，新建小区和有条件的已建成、老旧小区要与公安监控平台联网，实现资源共享。

（十）大力开展物业创优活动。要大力组织全市物业服务企业开展创优、争优活动，引导物业服务企业大力争创全国示范、省优及市优物业服务项目。在小区、办公楼、商业、医院、学校、道路、公园、工厂等不同物业类型中培育出一批典型。对创成全国示范、省优、市优的物业项目，分别给予3万元、2万元、1万元的一次性奖励，奖励资金由市、区财政各负担50％。发挥优秀物业项目的示范带动作用，提升全市物业服务行业整体水平。

（十一）开展老旧小区集中整治改造活动。老旧居民小区普遍存在排水不通、区（院）内路面失修、设施老化、线路乱拉、私搭乱建、环境脏乱差等现象。对老旧小区改造按照先属主、后属地的原则，由区政府（管委会）统筹协调整治改造，市有关部门要从人力、物力等方面积极配合。属地管理的资金由区级财政筹措，其他来源包括住宅专项维修资金、市场化运作、业主承担等，市统一验收合格后，市财政适当予以奖补。

    制定整治实施计划，确定整治范围、内容和标准。区（管委会）、中原油田要制定整治方案，报市审定。各区（管委会）要完善本辖区老旧小区停车位、管网（雨污、水、电、暖、气）、通讯线路、人防、技防、小区道路等设施，下大力气改善老旧小区的基础设施条件和环境面貌。整治改造属于业主部分的设施，改造支出由业主承担，有物业维修资金的，按照程序和规定使用物业维修资金；水、电、暖、气、通讯、有线电视等管线设施的整治，由各专营单位负责。供电、供水、供暖部门要加快改造进度，实现供电、供水、供暖等分户计量，抄表到住户。

建立长效机制，巩固治理成果。通过对老旧小区的整治改造，使现有基础设施条件较好的小区达到美化、亮化、绿化、净化、整洁、通畅的居民安居要求，实现“八有”目标，即：有物业管理用房、有公共保洁、有秩序维护、有停车管理、有设施维保、有绿化养护、有道路保养、有房屋维修。基础设施差距较大的小区实现“四有”基本目标，即：有清洁保洁、有垃圾清运、有秩序维护、有日常维修。整治后，在无物业小区探索建立社区物业服务站，按照“政府扶持、依托社区、居民自治”的原则，每3万平方米左右由街道办事处建立一个物业服务站，对小区内的环境卫生、绿化养护、化粪池清掏及公共设施日常维护等提供基本服务。每个社区物业服务站由市、区财政每年按1：1的比例，共补贴4万元办公经费，业主缴纳综合服务费。

 五、保障措施

    （一）加强组织领导。成立濮阳市物业管理工作领导小组，定期召开工作会议，研究部署物业管理提升工作。

（二）明确工作职责。按照“统一领导、分级负责，以块为主、综合协调”的原则。各区政府（管委会）对辖区内的物业管理工作负总责。负责辖区内物业管理工作的组织领导，落实综合协调管理职责。街道办事处是物业管理属地监管的主体。市直相关部门要密切配合形成合力，确保完成目标任务。

中央、省驻濮企事业单位，以及未实行物业管理的部门和单位，负责本单位物业管理工作。

（三）加强考核奖惩。物业管理是涉及民生的重要工作，市相关部门、各区政府（管委会）要高度重视，加强考核，严格奖惩，要把小区物业管理工作纳入纳入县（区）及市有关部门年度责任目标，市房管中心负责考核各区政府（管委会）的物业管理工作。各区政府（管委会）要建立考核街道办事处、街道办事处考核物业服务企业的监督考核体系。物业服务企业初始备案、资质晋级，评先评优先报区房管部门审核，再报市房管部门办理有关手续。对小区的日常监管要建立居委会日查、街道办事处周查、区房管部门月查的工作机制。市委市政府督查局要强化督导，抓好各项工作的督查督办。

（四）加大物业管理宣传力度。充分发挥电视、报纸、网络等新闻媒体的作用，加大物业管理的宣传力度，积极宣传物业管理的法规、政策，营造浓厚的舆论氛围。要引导物业服务企业树立正确的服务观念，增强服务意识，提高服务水平。引导广大业主树立正确的物业消费观念，履行相应的义务和责任，形成全市上下高度重视物业管理、共建美好家园的良好局面。