胡朔商：共生、共享、共赢——对物业管理行业转型升级的思考

最近两年，物业管理行业站在了资本和技术的风口上，在这样的背景下物业服务企业如何抓住机遇，借风乘势，飞起来进行转型升级？可以以物业管理行业的发展历程和关键数据为鉴，把握好当前发展态势，为未来转型理清思考奠定基础。

新视角看新蓝海

预计未来5年，物业管理行业通过并购重组和资源优化，将进入平稳的理性发展期，全行业服务面积近250亿平方米，复合增速约为8%；全行业有10.5万家物业服务企业，复合增速约12%；行业从业人数突破613万人，复合增速约25%。从另外一个角度看TOP200企业，可以发现排名前200的物业服务企业在全行业中，数量占比0.2%，管理面积占比13.6%，从业人数占比11%，拥有专业的物业管理师占比12.9%，可以看出，近两年在优秀标杆企业的带领下，行业集中度有所提高，整个行业也正向品牌化、规模化、专业化和集约化方向发展，行业并购重组悄然进行，行业洗牌、资产重组、优胜劣汰将是大势所趋。

但从行业整体数据来看，目前物业管理行业依然呈现出明显劳动密集型的特征，尽管市场规模不断扩大，行业集中度也在不断提高，但市场中依然充斥着大量小微企业。

在国外，普遍认为物业管理行业是一个红海市场，靠的是大量劳动力在现有市场进行竞争。与国外市场发展不同，国内好像是忽如一夜春风来，这春风就是互联网行业风和资本浪潮风，物业管理行业正在互联网和资本市场的推动下转型萌动。

2015年以来，处在互联网行业风口的物业管理行业正转向以社区O2O打造众多增值服务模式和资本运营方式的新蓝海。面对巨大的市场空间，物业管理行业除去基础服务外，还有更大的社区O2O增值服务空间，这为物业服务企业的蓝海战略奠定了坚实的基础，赋予了优秀企业更大的发展空间。

用新视角去看物业管理行业的新蓝海，核心点是行业属性的改变，物业管理行业本身具备一些互联网的基因，比如说海量的客户、容量巨大的市场空间、高满意度的客户体验，以及高黏性的客户关系。

物业管理行业正面临着一场行业的变革，行业企业正向互联网企业转型，行业的估值差异化逐步显现。在线下已经累计了大量客户需求在等待挖掘，同时还有近250亿平方米的市场；在线上则要整合新型资源，通过新技术、新方式打造成本优势和效率优势，同时搭建社区O2O线下平台，成为线上资源的对接站，解决社区O2O最后一公里问题。面对市场，优秀的企业已经率先在寻找蓝海发展之路，技术、智力、资本是转变的关键所在。目前彩生活、万科物业、长城都在做一件事——扩张。从互联网角度来看，只有海量的客户和高频的客户流量才是企业最大化的基础，彩生活通过彩之云对外进行智力输出，万科物业通过睿服务进行服务输出，长城从知识和服务角度进行技术输出，也就是资本收购、隐形收购和联盟收购，核心共同点都是并购扩张。

新一轮资本风口上，行业的整体估值大幅度提升，不管是并购方还是被并购方，不管是并购资本本质还是用于软硬件升级的资本支出，本质都是一种高额资金使用、重资本运作模式。物业服务企业的核心价值在于物业合同，物业服务合同成为炙手可热的香饽饽。随着业主自主意识提高，行业自律规范发展以及政府的监管力度的加大，特别是行业标杆企业借核心优势跑马圈地，抢夺地盘。这时中小物业服务企业的物业合同随时有可能丢掉，就好像一个夏天的冰棍随时可能化掉。这时，中小物业服务企业可以选择转嫁风险，把企业卖掉变现；也可以选择转型升级，做大做强。标杆企业并购获得中小企业的股权，拿到了大批物业服务合同，如果物业服务质量跟不上来，在规模扩大后管理效率和效益跟不上来时，拿到手的物业服务合同会再次丢掉，花重金并购的支出也会灰飞烟灭，所以物业管理行业并购是需要审慎理性看待的话题。

现阶段，物业管理行业发展的阶段定位用战略初期形容最恰当，按照万科在未来三年达到5亿平方米的在管面积，他们的市场份额也仅占是2%，物业管理行业中还有10.2万家小微企业，小微企业是不是非要并购才是行业的发展路径，在未来即将到来的新蓝海，全行业10.2万家小微企业未来发展方向又在哪里？这是需要思考的问题。

探索未来行业发展方向

探索未来行业的发展方向，要从行业发展要素入手，通过对行业未来发展趋势的特点展望，规律把握，探索出标杆企业和中小企业共同发展的特点，未来物业管理行业发展至少面临两个阶段：一是由劳动密集型传统服务业向知识密集型相结合的现代物业服务转型，此阶段的物业服务企业重点是管理和服务升级，借助互联网手段大量运用APP和移动互联网技术、信息技术，提升基础服务质量，提高客户满意度、忠诚度和客户黏性。同时要为企业互联网化奠定基础，简单理解就是要物业基础服务的O2O。二是由现代服务业向互联网平台企业转型，此阶段物业服务企业重点要通过移动互联网技术扩大服务范围、服务半径、服务深度，延伸服务领域、丰富服务品种、创新服务价值，同时根据行业自动变革管理模式，优化提升物业管理行业和企业价值，打造电商企业线下最后一公里的O2O运营品牌，简单说就是社区运营的O2O。在厘清物业管理行业整体的发展方向和顺序以后。要分析哪些要素能为行业发展带来原动力。首先科技是第一生产力。O2O平台、互联网思维的确能给物业管理行业带来很多改变，它是促进物业管理行业转型升级的工具和手段。同时在未来，颠覆行业的还需要“人”和资本运作，当然这里的“人”不再是付出简单脑力劳动的人，而是付出智慧智力的人。

物业管理行业终归是服务行业，服务要尊重客户需求和体验。社区O2O是时下热门的概念，它不是一个独立存在的垂直市场，而是包罗万象涉及居民衣食住行、吃喝玩乐等方面，社区O2O从最初的信息聚合发展到为人提供任何能想到的服务。通过O2O便捷客户生活，享受高端服务，每个人做着原来做的事，但是更加规范和高效，同时使整个物业管理行业规范化和高效化。除了社区O2O以外，另外一片巨大的蓝海——服务机器人，最近受到了极大的关注。随着人力成本不断上升，尤其劳动密集型行业来说，人员工资越来越高，企业压力增大，这些因素为物业机器人的发展奠定了基础。

现在流行一个说法，叫筹智，物业管理行业还属于劳动密集型的行业，传统的并购扩张会带来一系列负面问题。比如，标杆企业通过并购扩张虽然服务面积增加了，但是服务品质在某个阶段会下降，因为随着管理半径的增加，管理人员的素质如果不能得到相应提升，那么运用效率会不增反减，人才是未来物业管理行业健康发展的关键所在。筹智的核心做法就是将专业化的人才，包括职业经理人、事业合伙人整合在一起，提高创新思维、创新能力和创新素质，提高整体运营效率，适应未来的蓝海战略。

大势所趋的物业众筹

如果说技术和智力都是物业管理行业上层建筑的话，资本就是这座大厦最坚实的基础，因为一切发展都离不开资本的支持，资本才是王道。传统物业管理行业是一个人数众多的重资产行业。未来应该是轻资产运作的行业，通过资本运作带来重组资金、人才引进、创新思维培养、技术革新从而推动整个行业的整体升级。

物业管理行业现在已经站在风口之上，企业的发展路径该怎么选择？关于资本运作标杆企业已经在全面地推进、领跑。但华山是否只有一条路，是否只能通过上述重资产和高杠杆的并购模式才能推进行业的资本运作？风起来了，行业在转型升级，是否还有更多、更好地路径？现在众筹概念广受热议，众筹本质就是分享经济，它是实现人尽其才、物尽其用的社会发展核心目标最重要的方式，众筹通过信息化的平台高效、精准地连接各种需求和资源。而共享经济正适应了物业管理行业蓝海发展的战略，它强调不以竞争为根本目的，像汽车行业的Uber和短租行业的Airbnb，物业管理行业同样可以打造类似的众筹平台，将物业市场放在该平台上，有钱出钱，有智慧出智慧，通过专业化高效率运作获取更高的收益。

众筹不仅是筹资金和筹项目，更重要的是筹资源、筹智力，从技术注入到物业管理行业那天起，物业管理行业就成为了包罗万象的复合型行业，同样基于行业打造的分享型平台，也会是一个资源整合的众筹平台。众筹整合将是更广阔的资源平台，包括资金、技术、人才以及以物业合同为核心的物业集团、物业服务项目，形成万物皆为我所用，或皆为天下人所用的大平台概念，做大资源利用最大化、资源效益最大化。未来物业管理行业将是典型蓝海市场，行业标杆企业最终将突破劳动密集型发展瓶颈，利用现代科学技术、现代经营管理模式向规模化、集约化、专业化的技术密集型、智力密集型和资本密集型的现代服务业平台转变。所以华山确实不只一条路，物业众筹将是一个更好的选择，也是行业的大势所趋。

 物业服务企业应该立足行业特征，根据物业管理行业的新常态，用新思维、新观念、新资本去构建未来，坚持利益共享，搭建共享型的众筹平台，通过轻资本的运作实现企业之间、行业之间、社会之间、业主之间、社会与政府之间，甚至资本与资本之间的共生、共享和共赢。